上千亿资本投向物流地产 产业链需3至5年才能形成

仲量联行在近日发布的物流地产报告中提到，今年至少有254亿美元的中国资本流向物流地产，且未来因为消费的不断升级，物流地产还将面临供不应求的市场局面。不过，与巨大市场空间伴随的还有由投资周期长、回报慢带来的资金和运营能力的双重考验。

投资额：至少254亿美元

万科日前发布的8月业绩报告显示，万科在8月又新添5宗物流地块，分别位于苏州、昆明、广州。这也进一步揭示了万科在物流地产上的雄心。而在更早之前，万科领衔厚朴、高瓴资本、中银集团，以3.38新加坡元/股、总代价约159亿新元（约790亿元人民币），成功收购新加坡上市物流公司普洛斯的全部股份。这也成为亚洲历史上最大的私募股权并购，也成为了物流行业的最大并购。

除了万科之外，其他企业对于物流地产的热情也在逐渐升温。绿地参股东航物流混改试点，平安作为第二大股东支持碧桂园购买中集产城25%股份，荣盛宣布牵手菜鸟网络。来自仲量联行关于物流地产的报告显示，今年至少有254亿美元的中国资本投向物流地产。

另有世邦魏理仕的一份《2017年亚太区投资者意向调查》显示，2017年61%的中国投资者考虑直接投资物业以获得更高回报（2016年为49%），其中，物流地产的投资意向占到20%，受到了投资者比以往任何一年都多的青睐。

市场缺口：2020年达1亿平方米

在仲量联行华东区物流地产部总监黄晖看来，电商零售业的蓬勃发展推动了物流地产市场的兴盛，投资市场的交易规模也有望逐年增长。戴德梁行的另一份报告指出，过去十年间，随着经济发展，中国物流地产市场迎来爆发式增长。整体市场规模从2005年的不足3亿元增长到2016年的超过100亿元，如此快速的发展主要得益于国内消费市场的繁荣。预计至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿-2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万-6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长一段时期内，中国物流地产市场将维持供不应求的态势。这也是吸引众多企业参与的原因。

除了市场蓝海外，物流地产的投资回报率也好于其他物业投资，尤其是对于房地产企业而言，投资回报率也是它们更为看重的。世邦魏理仕的报告显示，物流地产的租金增长幅度高于住宅和普通商业地产且更稳定。以2017年一季度为例，上海的高档住宅租金环比增长0.9%，写字楼和购物中心环比增长率分别为-0.7%和0.5%，而物流设施的租金环比增长率为1.4%，南京更是达到了2.6%。

“此外，中国开发商多元化转型的需求强烈，作为行业标杆，万科花费巨大投资建仓库而不是建房子，足见中国物流业现已成为内地地产投资者最热门的标的之一。”仲量联行中国工业地产部总监司徒艺如是说。

长周期：3-5年才能形成网络化

虽然市场前景大且投资回报率要好于其他物业形态，但是物流地产的开发投资也将考验参与者。

据悉，物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等，相比地产开发具有土地价格较低、政策支持多等优势，就其回报而言，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间。然而，投资周期长、投资回报慢的特点也是不可规避的。

黄晖进而表示：“物流地产在中国一直是外资领跑，最近几年中资投资方、开发商纷纷进入市场，且投入巨大。然而因为工业物流用地天然稀缺以及开发周期等因素，没有3-5年的时间，项目形成网络化、规模化几乎不可能，因此中资在市场上一度只能扮演追赶者的角色。”

物流地产的网络化和规模化更多指的是产业链的生态，即是否拥有足够的客户资源来作为支撑。据悉，有近80%的物流园区依然处于亏损性运营甚至闲置状态。另有国外可供参考的案例显示，一个物流设施空置率必须控制在5%以内才能保持10%的回报，如果空置率达到15%，就难以获得利润。从目前国内物流行业来看，拥有强大的客户资源才是实现物流地产盈利的基础。